Qu’est-ce que l’amortissement hypothécaire et comment peut-il vous aider à comprendre votre prêt hypothécaire?
L’amortissement hypothécaire vous donne un aperçu de vos versements hypothécaires et du temps total nécessaire pour payer en entier votre maison.
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L’achat d’une maison peut être une étape importante – et un investissement considérable. De nombreux Canadiens contractent un prêt hypothécaire pour acheter une maison et doivent le rembourser, y compris le capital et les intérêts. Bien que l’accession à la propriété puisse être une nouvelle étape emballante dans la vie d’une personne, elle peut également comprendre beaucoup de paperasse et des expressions que vous n’avez jamais entendues auparavant, comme l’amortissement hypothécaire. Voyons ce que signifie l’amortissement hypothécaire.
Qu’est-ce que l’amortissement hypothécaire et comment fonctionne-t-il?
L’amortissement hypothécaire correspond au temps qu’il faudra pour rembourser la totalité de votre prêt hypothécaire. Au Canada:
Pour les prêts hypothecaires ordinaires non-assurés, la période d’amortissement maximale est de 30 ans.
Pour les prêts hypothécaires assurés contre le défaut de paiement, la période d’amortissement maximale est de 25 ans ou de 30 ans pour les premiers acheteurs et les clients qui font l’acquisition d’une propriété occupée par le propriétaire nouvellement construite (nouvelle construction) et dont la quotité de financement est supérieure à 80 %. Les taux de prime applicables s’appliquent.
Le terme hypothécaire correspond à la durée de votre engagement à l’égard d’un taux hypothécaire et d’un prêteur. Il définit la durée de votre contrat de prêt hypothécaire, qui peut être de plusieurs mois ou de plusieurs années. Lorsque vous avez atteint la fin de votre terme hypothécaire, vous pouvez renouveler votre prêt hypothécaire auprès du même prêteur ou opter pour un transfert auprès d’un nouveau prêteur. Étant donné que l’amortissement hypothécaire peut aller jusqu’à 25 ans ou plus, il est probable que vous ayez divers termes hypothécaires avant d’avoir fini de rembourser votre prêt hypothécaire. BMO offre aux emprunteurs des termes hypothécaires de 6 mois à 10 ans; 5 ans étant le terme hypothécaire le plus courant.
La façon dont l’amortissement hypothécaire fonctionne, c’est que vous paierez initialement plus d’intérêts que de capital, puis vers la fin de votre remboursement, ce sera l’inverse. Essentiellement, vos versements permettront de rembourser le capital de votre prêt hypothécaire au fil du temps. Cela signifie que vous devrez payer moins d’intérêts.
Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe, vos versements seront prévisibles. Toutefois, si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable, vos versements peuvent fluctuer au fil du temps. Votre terme hypothécaire influencera également le taux que vous obtiendrez.
Les emprunteurs canadiens peuvent avoir un prêt hypothécaire à court terme d’un maximum de cinq ans ou un prêt hypothécaire à long terme de plus de cinq ans. Le versement hypothécaire et le taux, qu’il soit fixe ou variable, détermineront l’amortissement hypothécaire et le temps qu’il faut pour rembourser complètement votre prêt hypothécaire.
Votre terme hypothécaire et votre taux détermineront l’amortissement hypothécaire et le moment où le prêt sera entièrement remboursé.
Une courte période d’amortissement signifie rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement et payer moins d’intérêts dans l’ensemble. Le compromis est que vous aurez des versements hypothécaires plus élevés. Une période d’amortissement plus longue signifie une plus grande marge de manœuvre pour rembourser votre prêt hypothécaire. Cela peut augmenter les intérêts payés, mais les versements mensuels seront moins élevés.
À l’aide du calculateur de versements hypothécaires de BMO, vous pouvez faire des calculs pour voir comment différentes périodes d’amortissement influencent les portions de votre versement qui sont affectées au capital et aux intérêts. Voici un exemple de la façon dont l’amortissement peut avoir une incidence sur votre versement mensuel, votre capital et vos intérêts.
Période d’amortissement de 25 ans, durée fixe de 5 ans (prêt fermé) | Période d’amortissement de 15 ans, durée fixe de 5 ans (prêt fermé) | |
|---|---|---|
Prix d’achat de la maison | 400 000 $ | 400 000 $ |
Mise de fonds | 80 000 $ (20 %) | 80 000 $ (20 %) |
Taux d’intérêt | 6,49 % | 6,49 % |
Versement hypothécaire | 2 141 $ par mois | 2 771 $ par mois |
Capital remboursé | 32 206 $ | 76 560 $ |
Intérêts versés | 96 284 $ | 89 681 $ |
Ce tableau est fourni à titre informatif seulement. Tous les chiffres sont à des fins d’exemple. Source : Calculateur de versements hypothécaires de BMO
Si vous optez pour la période d’amortissement plus longue de 25 ans, vous pouvez réduire les versements mensuels d’environ 600 $. Par contre, vous payez plus d’intérêts, ce qui signifie qu’il faut plus de temps pour rembourser votre solde hypothécaire.
Effectuer des versements forfaitaires supplémentaires peut également avoir une incidence sur votre amortissement hypothécaire; vous réduisez la période d’amortissement et économisez sur les intérêts. Les versements supplémentaires peuvent réduire votre période d’amortissement, mais n’auront aucune incidence sur votre versement pendant votre terme hypothécaire actuel. Ils influeront sur les portions de votre versement qui sont affectées au capital et aux intérêts. C’est pourquoi il est important de comprendre l’incidence de la hausse des taux d’intérêt.
Qu’est-ce qu’un calendrier d’amortissement et comment fonctionne-t-il?
Un calendrier d’amortissement indique le temps total qu’il faudra pour rembourser votre prêt hypothécaire. Il est fondé sur le terme hypothécaire que vous sélectionnez lorsque vous contractez le prêt hypothécaire. Plus important encore, il présente la ventilation des versements hypothécaires et illustre le montant affecté au capital et aux intérêts. Année après année, vous verrez comment sont affectés vos versements, et le solde de votre prêt diminuera.
Dans votre calendrier d’amortissement, vous verrez habituellement ce qui suit :
Mois ou année
Versement hypothécaire
Montant affecté aux intérêts
Montant affecté au capital
Solde du prêt
Voici un exemple de calendrier d’amortissement fondé sur une maison de 400 000 $, une mise de fonds de 20 % et un prêt hypothécaire de 320 000 $ avec une durée fixe de 5 ans. Le taux d’intérêt est de 6,49 % et la période d’amortissement est de 25 ans.
Année | Versement hypothécaire | Capital remboursé | Intérêts versés | Solde |
|---|---|---|---|---|
Année 1 | 19 273 $ | 5 206 $ | 14 067 $ | 314 794 $ |
Année 2 | 25 698 $ | 5 704 $ | 19 994 $ | 309 090 $ |
Année 3 | 25 698 $ | 6 081 $ | 19 617 $ | 303 009 $ |
Année 4 | 25 698 $ | 6 482 $ | 19 216 $ | 296 526 $ |
Année 5 | 25 698 $ | 6 910 $ | 18 788 $ | 289 616 $ |
Ce tableau est fourni à titre informatif seulement. Tous les chiffres sont à des fins d’exemple. Source : Calculateur de versements hypothécaires de BMO
Comme vous pouvez le voir, au début, une grande partie de votre versement hypothécaire est affectée aux intérêts plutôt qu’au capital. Lentement, au fil du temps, cela commence à changer. Vous remboursez les intérêts, puis le capital.
Quelle est l’incidence du renouvellement du prêt hypothécaire sur la période d’amortissement restante?
Une fois votre terme hypothécaire terminé, vous le renouvellerez. Votre prêteur actuel pourrait offrir des termes et des taux différents, mais vous pouvez également chercher un nouveau prêteur. Le terme hypothécaire que vous choisissez n’aura aucune incidence sur l’amortissement hypothécaire restant.
Comment calcule-t-on l’amortissement hypothécaire?
Pour calculer l’amortissement hypothécaire, vous avez besoin du montant de votre prêt hypothécaire ainsi que du taux et du versement. Tous ces facteurs détermineront vos versements mensuels et, par conséquent, votre période d’amortissement. La meilleure façon de connaître l’incidence de l’amortissement sur vos versements hypothécaires est d'utiliser le calculateur de versements hypothécaires de BMO.
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FAQs
Au Canada, la période d’amortissement d’un prêt hypothécaire peut aller jusqu’à 30 ans avec des mises de fonds de 20 % ou plus auprès de la plupart des prêteurs. Pour les prêts hypothécaires assurés contre le défaut de paiement, la période d’amortissement maximale est de 30 ans pour les premiers acheteurs, de 30 ans pour les clients qui font l’acquisition d’une propriété occupée par le propriétaire nouvellement construite (nouvelle construction), ou pour le refinancement d’une propriété aux fins de financement de la construction d’un logement accessoire conforme à la réglementation (la propriété doit être occupée par le propriétaire). Pour les autres programmes assurés, la période d’amortissement et de 25 ans.
Vous pourriez être en mesure de prolonger l’amortissement hypothécaire au moment du renouvellement ou du refinancement de votre prêt hypothécaire. Ainsi faisant, vous risquez d’augmenter le temps qu’il vous faudra pour rembourser votre prêt. Bien qu’un amortissement plus long réduira vos versements hypothécaires mensuels, cela se traduira par une augmentation considérable des intérêts. Un amortissement prolongé est considéré comme un refinancement et nécessitera une nouvelle demande, qui est assujettie à l’approbation note de bas de page étoile.
Plusieurs situations peuvent modifier votre période d’amortissement. Ces situations incluent les suivantes :
Refinancement de votre prêt hypothécaire : Vous avez ainsi la possibilité d’ajuster la durée de votre amortissement.
Versements forfaitaires : Ils peuvent avoir une incidence sur votre solde restant et réduire votre période d’amortissement. C’est ce qu’on appelle aussi un amortissement écourté.
Hausse des taux d’intérêt: Des taux d’intérêt plus élevés peuvent prolonger la période d’amortissement pour les prêts hypothécaires à taux variable.
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